Modificación al régimen de contratos de locación

Dra. Giselle Comesaña

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A partir del día de hoy rigen las modificaciones que la Ley Nº 27.551 (en adelante la “Ley”) introdujo en el Código Civil y Comercial (en adelante el “CCC”), las cuales serán aplicables a los contratos de locación que se celebren a partir del día de la fecha.

En primer lugar, establece que las partes además de constituir un domicilio especial para el ejercicio de los derechos y obligaciones que emanan de un contrato –siendo esta reforma aplicable a los contratos en general-, pueden constituir un domicilio electrónico, donde serán válidas todas las notificaciones.

Respecto al apartado sobre contratos de locación, dispone que los depósitos en garantía deberán ser restituidos al locatario en efectivo al momento de la entrega del inmueble, y la suma a ser devuelta deberá ser equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior.

Por otro lado, la Ley extiende el plazo mínimo de locación de dos años a tres años, manteniendo las excepciones previstas en el artículo 1199 del CCC.

Con relación a la conservación de la cosa locada, la Ley agrega que, ante el silencio o negativa del locador de reparar la cosa, el locatario podrá realizar dicha reparación con cargo al locador, si ésta fuera urgente habiendo transcurrido 24 horas desde la notificación; o bien, si la reparación carece de urgencia, el locador tendrá un plazo de diez días corridos desde la notificación.

Asimismo, respecto a la frustración del uso o goce de la cosa, la Ley modifica que el motivo de la frustración sea por “causas no imputables al locatario” en lugar de “caso fortuito o fuerza mayor”.

La Ley dispone que los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

En relación con las cargas y contribuciones, la Ley agrega que las expensas extraordinarias las debe abonar el locador.

Acerca de la resolución anticipada, la Ley añade que el locatario deberá notificar la rescisión al locador con al menos un mes de anticipación, si han transcurrido seis meses de contrato. Asimismo, uno de los mayores cambios que trae esta Ley, es que permite al locatario rescindir el contrato sin abonar indemnización alguna si se dan los siguientes requisitos: (i) que el inmueble sea destinado a vivienda; (ii) la notificación al locador se debe realizar con tres meses de anticipación; y (iii) deben haber transcurrido seis meses de contrato.

En cuanto a la renovación del contrato de locación destinado a vivienda, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra parte, dentro de los últimos tres meses previos a la terminación del mismo, a efectos de acordar su renovación. En caso de que el locatario sea quien convoque a la renovación, frente al silencio (el cual se considera transcurridos quince días corridos desde la notificación) o negativa del locador, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización alguna.

Cabe agregar que, la Ley restringe la intermediación en el contrato a profesionales matriculados para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

Acerca de la garantía que debe prestar el locatario, si bien antes de la entrada en vigencia de la Ley se solía prestar a través de un título de propiedad inmueble, a partir de hoy el locatario podrá proponerle al locador al menos dos de las siguientes garantías y el locador deberá aceptarlas: a) título de propiedad; b) Aval bancario; c) Garantía de caución; d) Fianza o fiador solidario; e) Garantía personal del locatario, documentada mediante recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc. Más aún, el locador no podrá requerir una garantía que supere el quíntuplo del valor mensual de la locación.

Otro cambio radical se encuentra en los ajustes en los precios del canon locativo, ya que la Ley exceptúa de ello la aplicación de los artículos 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad Nº 23.928 y sus modificatorias; además, dispone que los ajustes serán anuales y se deberá utilizar un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (I.P.C.) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables R.I.P.T.E.). En consecuencia, el CCC viene a sumarse a otros supuestos donde se permite la indexación en los contratos, verbigracia: la movilidad del haber jubilatorio (Ley Nº 26.417), el Plan PROCREAR para la construcción de viviendas, el régimen de los créditos denominados por el Banco Central de la República Argentina como “UVA” (Unidad de Valor Adquisitivo” (según Ley Nº 27.271), entre otros.

Es importante destacar que, si bien en el año 2006 mediante Resolución General Nº 2168 de la A.F.I.P. se creó el Registro de Operaciones Inmobiliarias, el mismo era aplicable a los contratos cuyo monto de las rentas brutas devengadas sea igual o superior a $8.000 mensuales, no estando las partes obligadas a declarar cualquier contrato de locación. En cambio, la Ley obliga al locador, y en caso de omisión de éste, a cualquiera de las partes, a registrar el contrato de locación ante la A.F.I.P. A raíz de lo mencionado, la Ley dispone que en oportunidad de ejecutarse un contrato de locación judicialmente, previo a correr traslado de la demanda, el juez deberá informar a la A.F.I.P. sobre la existencia del mismo, a efectos de su correspondiente intervención.

Vale mencionar, la Ley crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

Finalmente, la Ley fomenta a que la resolución de conflictos se efectúe mediante mediación y arbitraje.